施永青：楼市有泡沫吗？
施永青 虽然内地的房贷*策有开始收紧的趋势，但近月来，内地的楼市却日趋活跃。自10月份开始，各大城市楼价不断创出历史新高。在这种情况下，不断有人问，内地楼市是否已有泡沫？ 楼市出现泡沫的形式，主要表现在楼价急剧上升，但投资者与投机者依然不惜倾力入市。于是地产商继续高价抢地去发展，银行不顾风险去增加房地产有关的贷款，令楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，楼宇的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。当市场上的资金被耗尽的时候，感到失望的投资者就会选择离场，楼价有如插水一样直落，大量投资者因而被套住。 以上的情况美国与迪拜都发生过，但中国的情况与它们有很大的不同。他们是自己积累不足，仍拼命贷款去发展；但中国人却有良好的储蓄习惯。近月，人们在房地产方面的投资虽然增加了，但是银行里仍有大量未耗尽的存款。通常在泡沫爆破前，都不会有这样的现象。 由于中国经济正在迅速转型，农村人口正不断流入城市，房地产的刚性需求很大，所以，即使有时房屋的空置量高了一点，但因为不断有新生的需求补充，资源不会长期被浪费。另一方面，由于中国的生产力仍在不断上升，人们的收入亦在不断上升。在这种情况下，楼价与购买力脱节的情况不会持续太长时间。因此，中国的房地产投资者比其他地方的投资者更对后市有信心，往往倾力坚守阵地，不肯退让。所以，中国房地产市场的调整，很多时候都只反映在成交量的萎缩上，很少表现在价格的大幅回落上。很多时候，楼价在高位徘徊一段时间后，购买力就会慢慢地追上来。原先偏高的楼价，亦会逐步合理化。此外，一些大城市，如上海、北京，它们的资金收集区很大，以至当地的楼价所反映的，并非只是当地人的购买力，还反映全国先富起来的人的投资偏好。在这类城市，无可避免会出现楼价与购买力脱节的情况。而投资者在这类城市投资时，亦早有心理准备，要接受比较低的租金回报率。这种情况一样出现在其他国家的大城市，并不足以导致地产泡沫爆破。（作者系香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席；本文节选自其博客）